قانون تراکم شهرداری چیست؟

شهرداری‌ها برای ایجاد شهری منظم، یکپارچه و هدفمند قوانینی را وضع کرده‌اند. تمامی پیمانکاران ساخت فضاهای شهری باید این قوانین را رعایت کنند. قانون تراکم شهرداری یکی از همین قوانین است که با هدف ایجاد شهری منظم‌تر، خلوت‌تر و البته دسترس پذیرتر تدوین شده ‌است.

قانون تراکم شهرداری در شهرهای مختلف با توجه به موقعیت جغرافیایی، ابعاد شهر، بافت جمعیتی و حجم ساختمان‌سازی متفاوت است. حتی ممکن است در محله‌های متفاوت یک شهر با ضوابط و آیین نامه های متفاوت شهرداری در مورد تراکم ساختمان مواجه باشید. آنچه مسلم است، مسئولین شهری با در نظر گرفتن فضای کلی شهر، رعایت برخی فرمول‌ها و یا پیش‌ بینی برخی الزامات قانون تراکم ساختمان را وضع کرده‌اند و ما نیز موظف به اجرای آن هستیم. اما این قانون تراکم شهرداری چیست؟ هدف از وضع قانون آن چیست؟ و جزئیات آن چگونه است؟ در این مقاله در مت سل مفصل از تمام ضوابط و آیین نامه شهرداری در مورد تراکم ساختمان صحبت می‌کنیم. همواره به یاد داشته باشید که علاوه بر آشنایی از قانون تراکم ساختمان باید مراحل صدور پروانه ساخت نیز آشنا باشید که ما در مقاله‌ای جداگانه به آن پرداخته‌ایم.

قانون تراکم ساختمان برای چه چیزی است؟


قانون تراکم ساختمان برای پیش‌ بینی جمعیت منطقه در فضاهای شهری وضع ‌شده است. این قانون از ساخت‌وسازهای افسار گسیخته در مناطق شهری جلوگیری می‌کند. طبق این قانون هر سازنده در هر پلاک ثبتی مجاز به ساخت بنا با تعداد طبقات معین و محدودی است. تراکم به معنی فشردگی است. قانون تراکم شهرداری نیز به مقدار حجم جمعیت مناطق شهری می‌پردازد. طبق معیارهای شهری جمعیت ایده‌آل هر منطقه با توجه به وسعت، پتانسیل‌های رفاهی، سطح دسترسی و... محاسبه می‌شود. شهرداری‌ها موظف هستند تا بافت جمعیتی مناطق مختلف شهری را در این تراکم‌های ایده‌آل نگه دارند. قانون تراکم شهرداری یکی از ابزارهای کلیدی آنها در مهار جمعیت مناطق مختلف شهری است.

بگذارید موضوع را اندکی شفاف‌تر توضیح دهیم. فرض کنید هیچ قانون تراکم ساختمانی در مقررات شهرداری‌ها پیش ‌بینی نشده باشد. در این ‌صورت هر کسی می‌تواند هر تعداد طبقه در هر قطعه زمین بسازد. پیمانکاران هم همیشه علاقه به ساخت بناهای بلندتر با تعداد واحدهای بیشتر دارند. خانه‌های بیشتر باعث سکونت جمعیت بیشتر می‌شود. اما آیا امکانات شهری منطقه جواب‌گوی این هجوم جمعیتی است؟ همچنین آیا شهر به ظاهری یکدست و منظم رسیده است؟ با همین مثال ساده می‌توانید آشفتگی فضای شهری را تجسم کنید. اما با وجود قانون تراکم شهرداری هرگز چنین اتفاقی نمی‌افتد. طبق ضوابط شهرداری هر منطقه شهری، هر کسی مجاز به احداث ساختمان با تعداد طبقات محدود است. به ‌این ‌ترتیب از ساخته شدن بناهای خیلی بزرگ با خانه‌های خیلی کوچک در تعداد زیاد جلوگیری می‌شود. تعداد خانه‌ها محدود است و جمعیت منطقه نیز در یک حدود محاسبه شده باقی می‌ماند. برای آشنایی با مقررات شهرداری این مقاله را از دست ندهید

انواع تراکم در قوانین شهرداری‌ها چه هستند؟


در شهرسازی با دو مقوله به‌ ظاهر جدا اما وابسته به‌ هم سروکار داریم. این دو مقوله بافت جمعیتی و بافت ساختمان‌سازی است. هر دو مقوله باید در محدوده محاسبه ‌شده قرار بگیرند تا شهرداری‌ها توان کافی ارائه خدمات داشته باشند. با در نظر داشتن این الگو انواع تراکم در ضوابط و آیین نامه شهرداری‌ها به قرار زیر است:

تراکم ساختمانی: به تعداد ساختمان‌ها و همچنین تعداد طبقات ساختمان‌ها در محدوده‌های شهری اشاره می‌کند.
تراکم جمعیتی: به تعداد افراد ساکن در هر هکتار فضای شهری گفته می‌شود.
تراکم جمعیتی کاملاً وابسته به تراکم ساختمانی است. اما می‌تواند به علت‌های دیگری نیز تغییر کند. روش‌های بررسی تراکم جمعیتی فراتر از وظایف شهرداری‌ها است. همچنین ابزارهای متنوعی برای مدیریت این نوع تراکم پیش ‌بینی ‌شده است که تنها بخشی از آن بر عهده شهرداری‌ها است. شهرداری‌ها فقط می‌توانند تعداد ساختمان موجود در محله‌های شهری را مدیریت کنند. اما قاعدتاً نمی‌تواند نظارتی بر تعداد افراد ساکن در هر ساختمان داشته باشند.

در نگاه کلی برای هر تعداد خانه جمعیت معینی پیش ‌بینی می‌شود. لذا می‌توانیم با اهرم قانون تراکم ساختمان برای تراکم جمعیت نیز اقدام کنیم. بررسی تراکم جمعیت موضوعی فراتر از مقاله‌ی ما است. اما تراکم ساختمان دقیقاً مورد نظر ما می‌باشد. لذا در ادامه مطلب به جزئیات کامل از مقررات ملی ساختمان در مورد قانون تراکم ساختمان می‌پردازیم.

روش محاسبه تراکم ساختمان چگونه است؟


طبق ضوابط شهرداری، مقدار تراکم ساختمان هر محله معین است. پس هر ساختمان جدید باید مطابق با قانون تراکم شهرداری در همان منطقه ساخته شود. محاسبه درصد تراکم ساختمان نیز بسیار ساده است. کافی است مساحت ثبت ‌شده در سند زمین یا ساختمان قدیمی را داشته باشید و از آن برای محاسبه حداکثر تراکم مجاز استفاده کنید. برای محاسبه تراکم ساختمان باید مساحت زمین را در مقدار درصد ساخت مجاز منطقه ضرب کنید و عدد به ‌دست ‌آمده را بر حداکثر تعداد طبقات مجاز تقسیم نمایید. فرض کنید مالک یک زمین ۳۰۰ متری در کنار یک کوچه ۸ متری هستید. حداکثر تراکم ساختمان طبق آیین نامه های شهرداری نیز ۲۰۰ درصد است. همچنین سطح اشغال طبقه همکف ۵۰ درصد است. از طرفی برای کل منطقه حداکثر تعداد طبقات ۳ عدد می‌باشد. در این‌ صورت مساحت قابل ساخت توسط شما این‌گونه محاسبه می‌شود.

۲۰۰ درصد از حداکثر مساحت ساخت بنا برابر با عدد ۶۰۰ است. اما حداکثر تعداد طبقات 3 عدد می‌باشد. لذا حداکثر متراژ مجاز شما در هر طبقه ۲۰۰ متر است. شما می‌توانید یک واحد ۲۰۰ متری یا ۲ واحد100 متری در هر طبقه بسازید. اما حداکثر مساحت بنای همکف ساختمان ۱۵۰ متر است. این یک مثال ساده از روش محاسبه تراکم ساختمان است. در عمل تبصره‌ها و ملاحظات متعددی وجود دارد که روش محاسبه را اندکی پیچیده‌تر می‌کند. اما به ‌هر حال یک قانون کلی برای ساخت‌وساز بناهای شهری در تعداد طبقات معین و مساحت کل هر ساختمان وجود دارد.

چه ارتباطی میان تراکم ساختمان و کنترل جمعیت است؟


در تدوین مقررات شهرداری‌ها تراکم ساختمان را براساس فاکتور جمعیت محاسبه می‌کنند. برای این منظور شاخص‌هایی وجود دارد که شرایط ساخت ساختمان‌های جدید را معین می‌کند. هر ساختمان جدید باید طبق این شرایط و با در نظر داشتن مساحت ساخت محاسبه شده در قانون تراکم شهرداری‌ها ساخته شود. این شاخص‌ها به‌ قرار زیر هستند.

شاخص ضریب سطح اشغال


این ضریب از تقسیم مساحت مجاز ساخت به مساحت کل زمین به دست می‌آید. اما به روش درصد معرفی می‌شود. ضریب اشغال همان مقدار فضای ساختمان در هر قطعه زمین است. البته درصد اشغال مجاز در محله‌های مختلف شهری و با توجه به عوامل متعدد مانند پهنای خیابان‌ها و کوچه‌ها محاسبه می‌شود. عموماً درصد ضریب سطح اشغال طبق ضوابط و آیین نامه شهرداری‌ها مابین ۴۰ الی ۶۰ درصد است. ضریب سطح اشغال برای ایجاد حیاط و محوطه در اطراف ساختمان‌ها در نظر گرفته شده ‌است. اگر این قانون نباشد، پیمانکاران از کل زمین برای ساختمان سازی استفاده می‌کنند. در این ‌صورت با ساختمانی بدون حیاط روبه‌رو هستیم که قطعاً از مشکلاتی مانند عدم نورگیری کافی و یا عدم حریم خصوصی ساختمان‌ها برخوردار است.

شاخص ضریب تراکم ساختمان


این ضریب نیز با روش درصد بیان می‌شود و حداکثر سطح مجاز زیربنا را معین می‌کند. با استفاده از شاخص ضریب تراکم ساختمان می‌توانیم حداکثر مساحت مجاز ساخت بنا را محاسبه کنیم. مثلاً اگر شما صاحب قطعه زمین ۴۰۰ متری باشید و ضریب تراکم ساختمان منطقه ۲۰۰ درصد باشد، حداکثر مساحت مجاز ساختمان شما ۸۰۰ مترمربع است. حالا این شما هستید که برای این ۸۰۰ متر در ساختمان خود تصمیم‌گیری می‌کنید. شاخص ضریب تراکم ساختمان مساحت کل بناهای شهری را محدود می‌کند و از ساخته شدن بناهای خیلی بزرگ با تراکم زیاد در تعداد واحدهای بی‌شمار جلوگیری خواهد کرد.

شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمان


تعداد طبقات مجاز هر ساختمان در هر شهر متفاوت است. اما همواره یک قانون اساسی برای این منظور در ضوابط و آیین نامه شهرداری‌ها پیش ‌بینی ‌شده است. هر ساختمان جدید باید در تعداد طبقات طبق آیین نامه های شهرداری ساخته شود. شاخص تعداد طبقات برای جلوگیری از ساختمان سازی‌های غیرمتعارف است. رعایت این شاخص باعث نظم شهری می‌شود و از ساخته شدن بناها در طبقات زیاد و غیر متعارف جلوگیری می‌کند.

شاخص تراکم واحد مسکونی


در مقررات شهرداری‌ها برای تعداد واحد مسکونی هر ساختمان نیز پیش‌ بینی‌های لازم انجام‌ شده است. طبق این شاخص تعداد واحد مسکونی هر ساختمان در محدوده معین قرار دارد. مثلاً ممکن است طبق شاخص تراکم ساختمان مجاز به ۳۰۰ متر در هر طبقه باشید؛ اما قطعاً نمی‌توانید از این مقدار برای ساختن ۷ واحد خانه ۳۵ متری استفاده کنید. این ۴ شاخص سنگ‌ بنای قانون تراکم ساختمان هستند. طبق ضوابط و آیین نامه شهرداری‌ها هر ساختمان جدید باید طبق این ۴ شاخص با رعایت تمام نکات و الزامات قانونی ساخته شوند. بر این اساس طبق مقررات شهرداری‌ها در تراکم 100 و یا ۱۲۰ درصد می‌توان بنایی دو طبقه روی زیرزمین به ‌همراه پیلوت و یا سه طبقه روی زیرزمین بدون پیلوت ساخت. همچنین با تراکم ۱۸۰ درصد می‌توان ۳ طبقه روی پیلوت و زیرزمین و یا ۴ طبقه روی زیرزمین ساخت.

نکته‌های تکمیلی قانون تراکم ساختمان


اگر بخواهیم دقیق شویم، قانون تراکم ساختمان شامل بندها و تبصره‌های بسیار زیادی است. از طرفی گاهاً با زمین‌ها و ساختمان‌ها در شرایط ویژه روبرو هستیم. هر شهر نیز الگو و ضوابط شهرداری خاص خود را دارد. اما می‌توانیم برخی نکات کلی از قانون تراکم شهرداری‌ها را تشریح کنیم. مانند: سطح اشغال شامل کل فضای ساختمان اعم از فضای زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) است.
حداکثر سطح اشغال کل مجاز ساخت نیز از مجموع فضاهای مفید و غیرمفید (مشاعات) محاسبه می‌شود. فضاهای غیرمفید ساختمان یا همان مشاعات شامل هر نوع راه‌پله، آسانسور، آتریم و... می‌شود. این فضاها در محاسبه تراکم ساختمان نیز دیده می‌شوند. تراکم ساختمانی مجاز برابر با حداکثر حجم ساخت‌وساز است. لذا حتی شامل فضاهای عمومی، غیرمفید، مشاعات و... نیز خواهد شد. در نگاه کلی هر نوع دست‌اندازی در زمین برای احداث هر نوع فضای ساختمانی جزوه محاسبه تراکم ساختمان است.


قانون تراکم شهرداری؛ هدفمندسازی ساخت و سازها


قانون تراکم ساختمان تعاملی میان ساختمان‌ها و فضای شهری است. شهرها به جمعیت مناسب و ساختمان‌ها در روش‌های ساخت منظم و هدفمند نیاز دارند. همچنین سازندگان و مالکان زمین نیز علاقه دارند تا استفاده‌ی مفید از زمین برده باشند. اگر چه طبق ضوابط شهرداری باید بخشی از زمین به ‌عنوان طراحی محوطه و حیاط رها شود؛ اما این رهاسازی باعث افزایش کیفیت ساخت بنا خواهد شد. همچنین در چگونگی زیست اهالی ساختمان نیز تأثیرگذار است. قانون تراکم ساختمان از ساخته شدن بناهای بی‌حساب‌ و کتاب در اندازه‌های نامتعارف جلوگیری می‌کند. این قانون بناهای شهری را در تعداد طبقات مجاز محدود کرده ‌است و نمی‌گذارد تا ساختمان در مساحتی بزرگتر از حد استاندارد ساخته شود. البته شهرداری‌ها برای رعایت این قانون خدماتی نیز در نظر گرفته‌اند. در این مقاله نوشته ‌شده در تیم تحریریه مت سل سعی کردیم تا دورنمایی از آیین نامه های شهرداری برای قانون تراکم ساختمان را تشریح کنیم. اما برای کسب اطلاعات دقیق‌تر با جزئیات کامل‌تر باید در سطح شهرداری همان منطقه حاضر باشید و از چگونگی اجرای قانون سر درآورید.

قانون تراکم شهرداری چیست؟

شهرداری‌ها برای ایجاد شهری منظم، یکپارچه و هدفمند قوانینی را وضع کرده‌اند. تمامی پیمانکاران ساخت فضاهای شهری باید این قوانین را رعایت کنند. قانون تراکم شهرداری یکی از همین قوانین است که با هدف ایجاد شهری منظم‌تر، خلوت‌تر و البته دسترس پذیرتر تدوین شده ‌است.

قانون تراکم شهرداری در شهرهای مختلف با توجه به موقعیت جغرافیایی، ابعاد شهر، بافت جمعیتی و حجم ساختمان‌سازی متفاوت است. حتی ممکن است در محله‌های متفاوت یک شهر با ضوابط و آیین نامه های متفاوت شهرداری در مورد تراکم ساختمان مواجه باشید. آنچه مسلم است، مسئولین شهری با در نظر گرفتن فضای کلی شهر، رعایت برخی فرمول‌ها و یا پیش‌ بینی برخی الزامات قانون تراکم ساختمان را وضع کرده‌اند و ما نیز موظف به اجرای آن هستیم. اما این قانون تراکم شهرداری چیست؟ هدف از وضع قانون آن چیست؟ و جزئیات آن چگونه است؟ در این مقاله در مت سل مفصل از تمام ضوابط و آیین نامه شهرداری در مورد تراکم ساختمان صحبت می‌کنیم. همواره به یاد داشته باشید که علاوه بر آشنایی از قانون تراکم ساختمان باید مراحل صدور پروانه ساخت نیز آشنا باشید که ما در مقاله‌ای جداگانه به آن پرداخته‌ایم.

قانون تراکم ساختمان برای چه چیزی است؟


قانون تراکم ساختمان برای پیش‌ بینی جمعیت منطقه در فضاهای شهری وضع ‌شده است. این قانون از ساخت‌وسازهای افسار گسیخته در مناطق شهری جلوگیری می‌کند. طبق این قانون هر سازنده در هر پلاک ثبتی مجاز به ساخت بنا با تعداد طبقات معین و محدودی است. تراکم به معنی فشردگی است. قانون تراکم شهرداری نیز به مقدار حجم جمعیت مناطق شهری می‌پردازد. طبق معیارهای شهری جمعیت ایده‌آل هر منطقه با توجه به وسعت، پتانسیل‌های رفاهی، سطح دسترسی و... محاسبه می‌شود. شهرداری‌ها موظف هستند تا بافت جمعیتی مناطق مختلف شهری را در این تراکم‌های ایده‌آل نگه دارند. قانون تراکم شهرداری یکی از ابزارهای کلیدی آنها در مهار جمعیت مناطق مختلف شهری است.

بگذارید موضوع را اندکی شفاف‌تر توضیح دهیم. فرض کنید هیچ قانون تراکم ساختمانی در مقررات شهرداری‌ها پیش ‌بینی نشده باشد. در این ‌صورت هر کسی می‌تواند هر تعداد طبقه در هر قطعه زمین بسازد. پیمانکاران هم همیشه علاقه به ساخت بناهای بلندتر با تعداد واحدهای بیشتر دارند. خانه‌های بیشتر باعث سکونت جمعیت بیشتر می‌شود. اما آیا امکانات شهری منطقه جواب‌گوی این هجوم جمعیتی است؟ همچنین آیا شهر به ظاهری یکدست و منظم رسیده است؟ با همین مثال ساده می‌توانید آشفتگی فضای شهری را تجسم کنید. اما با وجود قانون تراکم شهرداری هرگز چنین اتفاقی نمی‌افتد. طبق ضوابط شهرداری هر منطقه شهری، هر کسی مجاز به احداث ساختمان با تعداد طبقات محدود است. به ‌این ‌ترتیب از ساخته شدن بناهای خیلی بزرگ با خانه‌های خیلی کوچک در تعداد زیاد جلوگیری می‌شود. تعداد خانه‌ها محدود است و جمعیت منطقه نیز در یک حدود محاسبه شده باقی می‌ماند. برای آشنایی با مقررات شهرداری این مقاله را از دست ندهید

انواع تراکم در قوانین شهرداری‌ها چه هستند؟


در شهرسازی با دو مقوله به‌ ظاهر جدا اما وابسته به‌ هم سروکار داریم. این دو مقوله بافت جمعیتی و بافت ساختمان‌سازی است. هر دو مقوله باید در محدوده محاسبه ‌شده قرار بگیرند تا شهرداری‌ها توان کافی ارائه خدمات داشته باشند. با در نظر داشتن این الگو انواع تراکم در ضوابط و آیین نامه شهرداری‌ها به قرار زیر است:

تراکم ساختمانی: به تعداد ساختمان‌ها و همچنین تعداد طبقات ساختمان‌ها در محدوده‌های شهری اشاره می‌کند.
تراکم جمعیتی: به تعداد افراد ساکن در هر هکتار فضای شهری گفته می‌شود.
تراکم جمعیتی کاملاً وابسته به تراکم ساختمانی است. اما می‌تواند به علت‌های دیگری نیز تغییر کند. روش‌های بررسی تراکم جمعیتی فراتر از وظایف شهرداری‌ها است. همچنین ابزارهای متنوعی برای مدیریت این نوع تراکم پیش ‌بینی ‌شده است که تنها بخشی از آن بر عهده شهرداری‌ها است. شهرداری‌ها فقط می‌توانند تعداد ساختمان موجود در محله‌های شهری را مدیریت کنند. اما قاعدتاً نمی‌تواند نظارتی بر تعداد افراد ساکن در هر ساختمان داشته باشند.

در نگاه کلی برای هر تعداد خانه جمعیت معینی پیش ‌بینی می‌شود. لذا می‌توانیم با اهرم قانون تراکم ساختمان برای تراکم جمعیت نیز اقدام کنیم. بررسی تراکم جمعیت موضوعی فراتر از مقاله‌ی ما است. اما تراکم ساختمان دقیقاً مورد نظر ما می‌باشد. لذا در ادامه مطلب به جزئیات کامل از مقررات ملی ساختمان در مورد قانون تراکم ساختمان می‌پردازیم.

روش محاسبه تراکم ساختمان چگونه است؟


طبق ضوابط شهرداری، مقدار تراکم ساختمان هر محله معین است. پس هر ساختمان جدید باید مطابق با قانون تراکم شهرداری در همان منطقه ساخته شود. محاسبه درصد تراکم ساختمان نیز بسیار ساده است. کافی است مساحت ثبت ‌شده در سند زمین یا ساختمان قدیمی را داشته باشید و از آن برای محاسبه حداکثر تراکم مجاز استفاده کنید. برای محاسبه تراکم ساختمان باید مساحت زمین را در مقدار درصد ساخت مجاز منطقه ضرب کنید و عدد به ‌دست ‌آمده را بر حداکثر تعداد طبقات مجاز تقسیم نمایید. فرض کنید مالک یک زمین ۳۰۰ متری در کنار یک کوچه ۸ متری هستید. حداکثر تراکم ساختمان طبق آیین نامه های شهرداری نیز ۲۰۰ درصد است. همچنین سطح اشغال طبقه همکف ۵۰ درصد است. از طرفی برای کل منطقه حداکثر تعداد طبقات ۳ عدد می‌باشد. در این‌ صورت مساحت قابل ساخت توسط شما این‌گونه محاسبه می‌شود.

۲۰۰ درصد از حداکثر مساحت ساخت بنا برابر با عدد ۶۰۰ است. اما حداکثر تعداد طبقات 3 عدد می‌باشد. لذا حداکثر متراژ مجاز شما در هر طبقه ۲۰۰ متر است. شما می‌توانید یک واحد ۲۰۰ متری یا ۲ واحد100 متری در هر طبقه بسازید. اما حداکثر مساحت بنای همکف ساختمان ۱۵۰ متر است. این یک مثال ساده از روش محاسبه تراکم ساختمان است. در عمل تبصره‌ها و ملاحظات متعددی وجود دارد که روش محاسبه را اندکی پیچیده‌تر می‌کند. اما به ‌هر حال یک قانون کلی برای ساخت‌وساز بناهای شهری در تعداد طبقات معین و مساحت کل هر ساختمان وجود دارد.

چه ارتباطی میان تراکم ساختمان و کنترل جمعیت است؟


در تدوین مقررات شهرداری‌ها تراکم ساختمان را براساس فاکتور جمعیت محاسبه می‌کنند. برای این منظور شاخص‌هایی وجود دارد که شرایط ساخت ساختمان‌های جدید را معین می‌کند. هر ساختمان جدید باید طبق این شرایط و با در نظر داشتن مساحت ساخت محاسبه شده در قانون تراکم شهرداری‌ها ساخته شود. این شاخص‌ها به‌ قرار زیر هستند.

شاخص ضریب سطح اشغال


این ضریب از تقسیم مساحت مجاز ساخت به مساحت کل زمین به دست می‌آید. اما به روش درصد معرفی می‌شود. ضریب اشغال همان مقدار فضای ساختمان در هر قطعه زمین است. البته درصد اشغال مجاز در محله‌های مختلف شهری و با توجه به عوامل متعدد مانند پهنای خیابان‌ها و کوچه‌ها محاسبه می‌شود. عموماً درصد ضریب سطح اشغال طبق ضوابط و آیین نامه شهرداری‌ها مابین ۴۰ الی ۶۰ درصد است. ضریب سطح اشغال برای ایجاد حیاط و محوطه در اطراف ساختمان‌ها در نظر گرفته شده ‌است. اگر این قانون نباشد، پیمانکاران از کل زمین برای ساختمان سازی استفاده می‌کنند. در این ‌صورت با ساختمانی بدون حیاط روبه‌رو هستیم که قطعاً از مشکلاتی مانند عدم نورگیری کافی و یا عدم حریم خصوصی ساختمان‌ها برخوردار است.

شاخص ضریب تراکم ساختمان


این ضریب نیز با روش درصد بیان می‌شود و حداکثر سطح مجاز زیربنا را معین می‌کند. با استفاده از شاخص ضریب تراکم ساختمان می‌توانیم حداکثر مساحت مجاز ساخت بنا را محاسبه کنیم. مثلاً اگر شما صاحب قطعه زمین ۴۰۰ متری باشید و ضریب تراکم ساختمان منطقه ۲۰۰ درصد باشد، حداکثر مساحت مجاز ساختمان شما ۸۰۰ مترمربع است. حالا این شما هستید که برای این ۸۰۰ متر در ساختمان خود تصمیم‌گیری می‌کنید. شاخص ضریب تراکم ساختمان مساحت کل بناهای شهری را محدود می‌کند و از ساخته شدن بناهای خیلی بزرگ با تراکم زیاد در تعداد واحدهای بی‌شمار جلوگیری خواهد کرد.

شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمان


تعداد طبقات مجاز هر ساختمان در هر شهر متفاوت است. اما همواره یک قانون اساسی برای این منظور در ضوابط و آیین نامه شهرداری‌ها پیش ‌بینی ‌شده است. هر ساختمان جدید باید در تعداد طبقات طبق آیین نامه های شهرداری ساخته شود. شاخص تعداد طبقات برای جلوگیری از ساختمان سازی‌های غیرمتعارف است. رعایت این شاخص باعث نظم شهری می‌شود و از ساخته شدن بناها در طبقات زیاد و غیر متعارف جلوگیری می‌کند.

شاخص تراکم واحد مسکونی


در مقررات شهرداری‌ها برای تعداد واحد مسکونی هر ساختمان نیز پیش‌ بینی‌های لازم انجام‌ شده است. طبق این شاخص تعداد واحد مسکونی هر ساختمان در محدوده معین قرار دارد. مثلاً ممکن است طبق شاخص تراکم ساختمان مجاز به ۳۰۰ متر در هر طبقه باشید؛ اما قطعاً نمی‌توانید از این مقدار برای ساختن ۷ واحد خانه ۳۵ متری استفاده کنید. این ۴ شاخص سنگ‌ بنای قانون تراکم ساختمان هستند. طبق ضوابط و آیین نامه شهرداری‌ها هر ساختمان جدید باید طبق این ۴ شاخص با رعایت تمام نکات و الزامات قانونی ساخته شوند. بر این اساس طبق مقررات شهرداری‌ها در تراکم 100 و یا ۱۲۰ درصد می‌توان بنایی دو طبقه روی زیرزمین به ‌همراه پیلوت و یا سه طبقه روی زیرزمین بدون پیلوت ساخت. همچنین با تراکم ۱۸۰ درصد می‌توان ۳ طبقه روی پیلوت و زیرزمین و یا ۴ طبقه روی زیرزمین ساخت.

نکته‌های تکمیلی قانون تراکم ساختمان


اگر بخواهیم دقیق شویم، قانون تراکم ساختمان شامل بندها و تبصره‌های بسیار زیادی است. از طرفی گاهاً با زمین‌ها و ساختمان‌ها در شرایط ویژه روبرو هستیم. هر شهر نیز الگو و ضوابط شهرداری خاص خود را دارد. اما می‌توانیم برخی نکات کلی از قانون تراکم شهرداری‌ها را تشریح کنیم. مانند: سطح اشغال شامل کل فضای ساختمان اعم از فضای زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) است.
حداکثر سطح اشغال کل مجاز ساخت نیز از مجموع فضاهای مفید و غیرمفید (مشاعات) محاسبه می‌شود. فضاهای غیرمفید ساختمان یا همان مشاعات شامل هر نوع راه‌پله، آسانسور، آتریم و... می‌شود. این فضاها در محاسبه تراکم ساختمان نیز دیده می‌شوند. تراکم ساختمانی مجاز برابر با حداکثر حجم ساخت‌وساز است. لذا حتی شامل فضاهای عمومی، غیرمفید، مشاعات و... نیز خواهد شد. در نگاه کلی هر نوع دست‌اندازی در زمین برای احداث هر نوع فضای ساختمانی جزوه محاسبه تراکم ساختمان است.


قانون تراکم شهرداری؛ هدفمندسازی ساخت و سازها


قانون تراکم ساختمان تعاملی میان ساختمان‌ها و فضای شهری است. شهرها به جمعیت مناسب و ساختمان‌ها در روش‌های ساخت منظم و هدفمند نیاز دارند. همچنین سازندگان و مالکان زمین نیز علاقه دارند تا استفاده‌ی مفید از زمین برده باشند. اگر چه طبق ضوابط شهرداری باید بخشی از زمین به ‌عنوان طراحی محوطه و حیاط رها شود؛ اما این رهاسازی باعث افزایش کیفیت ساخت بنا خواهد شد. همچنین در چگونگی زیست اهالی ساختمان نیز تأثیرگذار است. قانون تراکم ساختمان از ساخته شدن بناهای بی‌حساب‌ و کتاب در اندازه‌های نامتعارف جلوگیری می‌کند. این قانون بناهای شهری را در تعداد طبقات مجاز محدود کرده ‌است و نمی‌گذارد تا ساختمان در مساحتی بزرگتر از حد استاندارد ساخته شود. البته شهرداری‌ها برای رعایت این قانون خدماتی نیز در نظر گرفته‌اند. در این مقاله نوشته ‌شده در تیم تحریریه مت سل سعی کردیم تا دورنمایی از آیین نامه های شهرداری برای قانون تراکم ساختمان را تشریح کنیم. اما برای کسب اطلاعات دقیق‌تر با جزئیات کامل‌تر باید در سطح شهرداری همان منطقه حاضر باشید و از چگونگی اجرای قانون سر درآورید.