مقررات شهرداری / ضوابط ساخت و ساز در شهرها

مسکن از کلیدی‌ترین ساختمان‌های شهری است. البته در این ایام، مسکن‌ها در قامت ساختمان‌های بلند و آپارتمانی ظاهر شده‌اند. هر روز که می‌گذرد، حضور این ساختمان‌های آپارتمانی پررنگ‌تر می‌شود. حالا تخریب خانه‌های ویلایی و ساخت بناهای آپارتمانی به داستان آشنای هر فضای شهری تبدیل شده ‌است. اما برای این ساخت و سازها قوانینی وجود دارد. ضوابط ساخت و ساز شهری چندان پیچیده نیست. اما عدم رعایت این ضوابط شهرداری مشکلات ساخت و ساز را دو چندان می‌کند.

ضوابط شهرداری برای نظم فضای شهری، رعایت حریم حقوقی افراد، عدم تخطی به فضای عمومی شهرها و... برنامه‌ریزی ‌شده است. اگر قرار باشد در ساخت و ساز شهری آن‌هم بناهای آپارتمانی بی‌برنامه باشیم، قطعاً فضای شهری آشفته و پر از حاشیه‌های حقوقی خواهیم داشت. ما در مت سل شما را با کلیاتی مهم از ضوابط ساخت و ساز شهری آشنا می‌کنیم. همچنین اگر خواهان کسب اطلاعات درباره تراکم شهرداری هستید پیشنهاد می‌کنیم که این مقاله را هم مطالعه کنید.

ضوابط ساخت و ساز شهرداری

اصول کلی از ضوابط زیربنایی املاک

ضوابط زیربنایی به سلسله قوانین ایجاد حریم ساختمان‌سازی می‌پردازد. در این ضوابط به ایجاد ساختمان‌ها با رعایت حداکثر فضای ساخت پرداخته شده ‌است. طبق این ضوابط ساخت و ساز، قرار نیست تا هر کسی از تمام فضای زمین خود برای ساختن بنا استفاده کند. زیرا در این ‌صورت فاصله ساختمان‌ها از هم خیلی کوتاه است و مشکلات متعدد مانند عدم نورگیری مناسب، عدم حیاط، عدم توازن ساخت و ساز شهری و... ایجاد می‌شود.

حالات خاص از ضوابط زیربنایی

ممکن است در حین تخریب ساختمان قدیمی عرض ملک بیشتر از عرض ملک درج شده در سند ملکی شود. یعنی سازنده ساختمان قدیمی را در ابعادی بیشتر از حد قانونی و حقوقی تخریب کرده باشد. طبق مقررات ساخت و ساز شهری این حالت یک تخطی آشکار است. در این ‌صورت قبل‌ از آغاز عملیات ساختمانی باید تکلیف این تخطی معلوم شود.

در صورت افزایش عرض ساختمان پس‌ از تخریب، مالک موظف است که سند را اصلاح کند. در بسیاری از موارد نمی‌توان بخش اضافی اما تخریب ‌شده را به اصل سند ساختمان اضافه کرد. در این ‌صورت باید بخش درز انقطاع ایجاد شده از سمت طرفین رها شود.

  • نکته: طبق آیین نامه های ساخت و ساز شهری دیوار مشترک می‌تواند به ‌عنوان درز انقطاع محسوب شده و مقدار مساحت آن از جانب طرفین رها شود. اما این در صورتی است که عرض بنای اجرایی باید از عرض بنای مشخص‌ شده در نقشه مصوبه بیشتر نباشد. در غیر این صورت مساحت اضافی به ‌همراه دیوار مشترک به ‌عنوان درز انقطاع رها می‌شود.
  • نکته: برای ساختمان‌های آپارتمانی با ارتفاع بیش‌ از 12 متر رعایت درز انقطاع و رها کردن آن در مراحل ساخت و ساز الزامی است. ارتفاع ساختمان نیز از روی سطح گذر کنار ساختمان محاسبه می‌شود.
  • نکته: طبق آیین نامه های ساخت و ساز شهری تداوم ساخت بنا در صورتی ‌که عرض ملکی کمتر از عرض ملک درج شده در سند باشد، بلامانع است. در این‌ صورت کل این بخش کاهش یافته به ‌عنوان درز انقطاع محاسبه می‌شود. همچنین در صورتی ‌که عرض ملک با سند برابر باشد، ادامه عملیات ساختمان‌سازی پس ‌از اصلاح دستور نقشه ساختمانی بلامانع است.

ضوابط ساخت و ساز در پیشروی طولی بنای ملکی

طول ساختمان از جبهه شمالی آن محاسبه می‌شود (برای ساختمان‌های شمالی و جنوبی). بنای اجرای هر ملک می‌تواند تا ۶۰ درصد طول زمین به اضافه‌ی ۲ متر بیشتر از ۶۰ درصد طول زمین باشد. در صورت اضافه شدن این ۲ متر نهایی باید نمای ساختمان به شکل پخ اجرا شود.

برای تفهیم بهتر موضوع یک مثال ساده می‌زنیم. فرض کنید طول زمین ۲۰ متر است. در این ‌صورت حداکثر طول مجاز ساختمان با رعایت نمای کاملاً مکعبی شده ۱۲ متر است. شما می‌توانید طول ساختمان را تا ۱۴ متر افزایش دهید. اما در این ‌صورت باید نما را پخ شده طراحی کنید.

این ضوابط ساخت و ساز شهری برای ایجاد فضای حیاط در ساختمان‌های آپارتمانی و رعایت حریم خصوصی ساختمان‌ها و در نهایت نظم بهتر شهری تدوین شده ‌است. البته در پیشروی طولی ساختمان تبصره‌هایی نیز وجود دارد. لذا بهتر است درباره راهنمای صدور پروانه ساخت و ضوابط مربوط به آن آگاه باشید.

  • نکته: ۶۰ درصد پیشروی طولی به‌علاوه 2 متر با نمای پخ شده زمانی مجاز است که حداقل ۲ متر عرض برای حیاط ساختمان باقیمانده باشد. مثلاً اگر طول ملک ۸ متر است، رعایت ۶۰ درصد به‌علاوه ۲ متر، بالغ بر ۶ متر می‌شود. در این‌ صورت عرض حیاط کمتر از ۲ متر خواهد شد. لذا مجاز به ساخت چنین ساختمانی نیستیم.
  • نکته: در صورتی ‌که عرض حیاط ساختمان به هر دلیل کمتر از ۲ متر باشد، موضوع ادامه ساخت بنا در سازمان شورای معماری منطقه برای بررسی جزئیات حقوقی مطرح می‌شود. زیرا در صورت این تخطی حقوق مجاورین ملک رعایت نشده است. با دریافت رضایت محضری از مالکین مجاور می‌توان مراحل ساخت و ساز بنا را ادامه داد.

ضوابط ساخت و ساز مساحت مجاور زیربنا

برای بهره‌مندی مساحت زمین حین ساخت و ساز نیز ضوابط شهرداری پیش‌ بینی شده ‌است. این ضوابط برای جلوگیری از ساخت بناهای بزرگ با حداقل نورگیری است. طبق مقررات شهرداری در زمین‌ها با مساحت بیش‌ از ۲۰۰ متر زمانی می‌توان طول ساختمان را ۶۰ درصد طول زمین به ‌همراه ۲ متر اضافه در نظر گرفت که کل مساحت زیربنای ملک از ۶۰ درصد مساحت کل زمین تجاوز نکند.

رعایت این تبصره از ضوابط ساخت و ساز برای زمین‌های کمتر از ۲۰۰ متر الزامی نیست.

حالت خاص ضوابط ساخت و ساز شهری

مقررات مطرح‌ شده برای تمامی زمین‌های شهری صادق است و هر ساختمان جدید باید طبق اصول درج شده در این مقررات ساخت و ساز شهری احداث شوند. اما در برخی موارد رعایت قوانین باعث مشکلات و کاستی‌هایی می‌شود. مثلاً مساحت باقیمانده برای ساخت بنا بسیار کمتر از سرانه مفید ساختمان‌سازی است. در این ‌صورت و یا موارد دیگر چندین حالت خاص در ضوابط ساخت و ساز شهری پیش‌ بینی ‌شده است.

  • اگر پس‌ از اصلاحی و عقب‌نشینی‌ها طبق ضوابط ساخت و ساز مساحت زمین کمتر از ۷۰ مترمربع شود، می‌توان با نظر شورای معماری منطقه و رعایت حقوق مجاورین مساحت ساخت و ساز را از ۶۰ درصد تا ۱۰۰ درصد کل زمین در نظر گرفت.
  • برای زمین‌ها با مساحت کمتر از ۱۲۰ مترمربع می‌توان با نظر شورای معماری منطقه و رعایت حقوق مجاورین از حداکثر ۸۰ درصد مساحت زمین برای ساخت و ساز استفاده کرد. البته به شرط آنکه حداقل ۲ متر عرض حیاط در آن ساختمان باقیمانده باشد.

ضوابط ساخت و ساز در رعایت تراکم ساختمان

تراکم ساختمان از مباحث کلیدی در تدوین ضوابط ساخت و ساز شهری است. این قوانین شامل تمام ساختمان‌های مسکونی، تجاری، خدماتی در ساختمان ویلایی و یا آپارتمانی می‌شود. طبق آیین نامه های ساخت و ساز شهری تراکم ساختمانی تنها در دو طبقه و به میزان ۱۲۰ درصد از مساحت زمین مجاز است. این مقدار تراکم ساختمان نیز در صورت مساحت مجاز زیربنا و رعایت پیشروی طول مجاز است. برای رعایت قوانین تراکم ساختمان تبصره‌های متعددی مطرح است که برخی از مهم‌ترین آنها به قرار زیر هستند.

  • اگر تراکم ساختمان بنایی موجود بیش ‌از حد تراکم مجاز باشد، باید جهت دریافت پروانه ساخت جدید اقدام کنید.
  • در نگاه کلی بر پروانه‌های ساخت برای احداث بناهای مسکونی صادر می‌شوند. اما هر نوع تغییر کاربری با اهداف تجاری و یا اداری باید مورد بررسی شورای معماری منطقه قرار بگیرد. زیرا در این ‌صورت ساختمان موجود به‌ عنوان حقوق مکتسبه تلقی می‌شود.
  • اگر ملک شرایط اصلاحی یا همان عقب‌نشینی را رعایت کرده باشد، مقدار ۱۸۰ درصد مساحت اصلاحی به میزان تراکم اولیه ۱۲۰ درصد مساحت زمین اضافه می‌شود.

نکات کلیدی در مقررات شهرداری برای تراکم ساختمان

  • حداکثر سطح ساخت کل مجاز در هر پلاک شهری از مجموع فضاهای مفید و غیرمفید ساختمان محاسبه می‌شود. فضاهای مفید همان مساحت واحدهای آپارتمانی است. اما فضاهای غیرمفید شامل فضاهای مشاع ساختمان می‌شود.
  • سطح اشغال هر ساختمان مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) آن ساختمان است.
  • مشاعات جزو بخش‌های لاینفک ساختمان است و باید در محاسبه تراکم ساختمان در نظر گرفته شوند. مشاعات شامل راه پله، آسانسور و... می‌باشند.
  • فضاهای غیرمفید در محاسبه تراکم‌های مجاز دیده می‌شوند.
  • تراکم ساختمان‌ها باید با حداکثر حجم ساخت و ساز تعریف‌ شده ساختمان برابر باشد. در غیر این صورت تخلف صورت ‌گرفته است.

قانون تراکم در ضوابط ساخت و ساز شهری از مهمترین و کلیدی‌ترین مباحث حقوقی هر فضای ساختمان‌سازی است. این قانون برای افزایش سطح رفاه و آسایش زندگی در مناطق شهری تدوین شده ‌است. اگر چه به ‌ظاهر در حق برخی از ساختمان‌ها اجحاف خواهد شد؛ اما در نگاه کلی رعایت قوانین تراکم شهری باعث ایجاد نظم بیشتر شهری است. رعایت قانون تراکم به مسئولان شهری این اجازه را می‌دهد که بتوانند در برنامه‌ریزی‌های شهری و در کل مدیریت فضاهای ساخت و ساز شهری منظم و ساختاریافته باشند.

نکته: طبق ضوابط ساخت و ساز شهری، محاسبه مساحت قابل ساخت در زمین‌های ۳۰۰ متر و کمتر از آن در کوچه‌های ۸ متری جزء تراکم متوسط قرار می‌گیرد. سطح اشغال در طبقه همکف این زمین‌ها حداکثر ۵۰ درصد است. این در حالی است که تراکم ساختمان آن را ۲۰۰ درصد و حداکثر تعداد طبقات مسکونی آن ۳ طبقه است. البته حداقل ۱۲ متر راه پله در این تبصره در نظر گرفته شده ‌است.

مقررات شهرداری

مقررات شهرداری؛ انسجام شهرها

ضوابط ساخت و ساز شهری برای نظم بخشیدن به فضاهای شهری تدوین شده‌اند. سازندگان علاقه دارند تا هر اندازه که می‌توانند به متراژ بنا بیافزایند. زیرا ارزش ملک آنها افزوده می‌شود. اما باید محدودیت‌ها و قوانینی در چگونگی ساخت و ساز اعمال شود. در غیر این صورت ساختمان‌ها تمام فضای زمین‌ها را اشغال می‌کنند، حیاط‌ها کوچک می‌شوند و حریم خصوصی فضاهای ساختمانی رعایت نمی‌شود. بحث نورگیری فضاهای ساختمانی نیز با چالش مواجه می‌شود. آیین نامه های ساخت و ساز شهری اگر چه برای محدود کردن ساختمان‌ها تدوین شده‌اند؛ اما در قدم بالاتر به خلق فضای شهری منظم و پویا با ساختمان‌های مفید و تراکم مناسب می‌انجامد.

مقررات شهرداری / ضوابط ساخت و ساز در شهرها

مسکن از کلیدی‌ترین ساختمان‌های شهری است. البته در این ایام، مسکن‌ها در قامت ساختمان‌های بلند و آپارتمانی ظاهر شده‌اند. هر روز که می‌گذرد، حضور این ساختمان‌های آپارتمانی پررنگ‌تر می‌شود. حالا تخریب خانه‌های ویلایی و ساخت بناهای آپارتمانی به داستان آشنای هر فضای شهری تبدیل شده ‌است. اما برای این ساخت و سازها قوانینی وجود دارد. ضوابط ساخت و ساز شهری چندان پیچیده نیست. اما عدم رعایت این ضوابط شهرداری مشکلات ساخت و ساز را دو چندان می‌کند.

ضوابط شهرداری برای نظم فضای شهری، رعایت حریم حقوقی افراد، عدم تخطی به فضای عمومی شهرها و... برنامه‌ریزی ‌شده است. اگر قرار باشد در ساخت و ساز شهری آن‌هم بناهای آپارتمانی بی‌برنامه باشیم، قطعاً فضای شهری آشفته و پر از حاشیه‌های حقوقی خواهیم داشت. ما در مت سل شما را با کلیاتی مهم از ضوابط ساخت و ساز شهری آشنا می‌کنیم. همچنین اگر خواهان کسب اطلاعات درباره تراکم شهرداری هستید پیشنهاد می‌کنیم که این مقاله را هم مطالعه کنید.

ضوابط ساخت و ساز شهرداری

اصول کلی از ضوابط زیربنایی املاک

ضوابط زیربنایی به سلسله قوانین ایجاد حریم ساختمان‌سازی می‌پردازد. در این ضوابط به ایجاد ساختمان‌ها با رعایت حداکثر فضای ساخت پرداخته شده ‌است. طبق این ضوابط ساخت و ساز، قرار نیست تا هر کسی از تمام فضای زمین خود برای ساختن بنا استفاده کند. زیرا در این ‌صورت فاصله ساختمان‌ها از هم خیلی کوتاه است و مشکلات متعدد مانند عدم نورگیری مناسب، عدم حیاط، عدم توازن ساخت و ساز شهری و... ایجاد می‌شود.

حالات خاص از ضوابط زیربنایی

ممکن است در حین تخریب ساختمان قدیمی عرض ملک بیشتر از عرض ملک درج شده در سند ملکی شود. یعنی سازنده ساختمان قدیمی را در ابعادی بیشتر از حد قانونی و حقوقی تخریب کرده باشد. طبق مقررات ساخت و ساز شهری این حالت یک تخطی آشکار است. در این ‌صورت قبل‌ از آغاز عملیات ساختمانی باید تکلیف این تخطی معلوم شود.

در صورت افزایش عرض ساختمان پس‌ از تخریب، مالک موظف است که سند را اصلاح کند. در بسیاری از موارد نمی‌توان بخش اضافی اما تخریب ‌شده را به اصل سند ساختمان اضافه کرد. در این ‌صورت باید بخش درز انقطاع ایجاد شده از سمت طرفین رها شود.

  • نکته: طبق آیین نامه های ساخت و ساز شهری دیوار مشترک می‌تواند به ‌عنوان درز انقطاع محسوب شده و مقدار مساحت آن از جانب طرفین رها شود. اما این در صورتی است که عرض بنای اجرایی باید از عرض بنای مشخص‌ شده در نقشه مصوبه بیشتر نباشد. در غیر این صورت مساحت اضافی به ‌همراه دیوار مشترک به ‌عنوان درز انقطاع رها می‌شود.
  • نکته: برای ساختمان‌های آپارتمانی با ارتفاع بیش‌ از 12 متر رعایت درز انقطاع و رها کردن آن در مراحل ساخت و ساز الزامی است. ارتفاع ساختمان نیز از روی سطح گذر کنار ساختمان محاسبه می‌شود.
  • نکته: طبق آیین نامه های ساخت و ساز شهری تداوم ساخت بنا در صورتی ‌که عرض ملکی کمتر از عرض ملک درج شده در سند باشد، بلامانع است. در این‌ صورت کل این بخش کاهش یافته به ‌عنوان درز انقطاع محاسبه می‌شود. همچنین در صورتی ‌که عرض ملک با سند برابر باشد، ادامه عملیات ساختمان‌سازی پس ‌از اصلاح دستور نقشه ساختمانی بلامانع است.

ضوابط ساخت و ساز در پیشروی طولی بنای ملکی

طول ساختمان از جبهه شمالی آن محاسبه می‌شود (برای ساختمان‌های شمالی و جنوبی). بنای اجرای هر ملک می‌تواند تا ۶۰ درصد طول زمین به اضافه‌ی ۲ متر بیشتر از ۶۰ درصد طول زمین باشد. در صورت اضافه شدن این ۲ متر نهایی باید نمای ساختمان به شکل پخ اجرا شود.

برای تفهیم بهتر موضوع یک مثال ساده می‌زنیم. فرض کنید طول زمین ۲۰ متر است. در این ‌صورت حداکثر طول مجاز ساختمان با رعایت نمای کاملاً مکعبی شده ۱۲ متر است. شما می‌توانید طول ساختمان را تا ۱۴ متر افزایش دهید. اما در این ‌صورت باید نما را پخ شده طراحی کنید.

این ضوابط ساخت و ساز شهری برای ایجاد فضای حیاط در ساختمان‌های آپارتمانی و رعایت حریم خصوصی ساختمان‌ها و در نهایت نظم بهتر شهری تدوین شده ‌است. البته در پیشروی طولی ساختمان تبصره‌هایی نیز وجود دارد. لذا بهتر است درباره راهنمای صدور پروانه ساخت و ضوابط مربوط به آن آگاه باشید.

  • نکته: ۶۰ درصد پیشروی طولی به‌علاوه 2 متر با نمای پخ شده زمانی مجاز است که حداقل ۲ متر عرض برای حیاط ساختمان باقیمانده باشد. مثلاً اگر طول ملک ۸ متر است، رعایت ۶۰ درصد به‌علاوه ۲ متر، بالغ بر ۶ متر می‌شود. در این‌ صورت عرض حیاط کمتر از ۲ متر خواهد شد. لذا مجاز به ساخت چنین ساختمانی نیستیم.
  • نکته: در صورتی ‌که عرض حیاط ساختمان به هر دلیل کمتر از ۲ متر باشد، موضوع ادامه ساخت بنا در سازمان شورای معماری منطقه برای بررسی جزئیات حقوقی مطرح می‌شود. زیرا در صورت این تخطی حقوق مجاورین ملک رعایت نشده است. با دریافت رضایت محضری از مالکین مجاور می‌توان مراحل ساخت و ساز بنا را ادامه داد.

ضوابط ساخت و ساز مساحت مجاور زیربنا

برای بهره‌مندی مساحت زمین حین ساخت و ساز نیز ضوابط شهرداری پیش‌ بینی شده ‌است. این ضوابط برای جلوگیری از ساخت بناهای بزرگ با حداقل نورگیری است. طبق مقررات شهرداری در زمین‌ها با مساحت بیش‌ از ۲۰۰ متر زمانی می‌توان طول ساختمان را ۶۰ درصد طول زمین به ‌همراه ۲ متر اضافه در نظر گرفت که کل مساحت زیربنای ملک از ۶۰ درصد مساحت کل زمین تجاوز نکند.

رعایت این تبصره از ضوابط ساخت و ساز برای زمین‌های کمتر از ۲۰۰ متر الزامی نیست.

حالت خاص ضوابط ساخت و ساز شهری

مقررات مطرح‌ شده برای تمامی زمین‌های شهری صادق است و هر ساختمان جدید باید طبق اصول درج شده در این مقررات ساخت و ساز شهری احداث شوند. اما در برخی موارد رعایت قوانین باعث مشکلات و کاستی‌هایی می‌شود. مثلاً مساحت باقیمانده برای ساخت بنا بسیار کمتر از سرانه مفید ساختمان‌سازی است. در این ‌صورت و یا موارد دیگر چندین حالت خاص در ضوابط ساخت و ساز شهری پیش‌ بینی ‌شده است.

  • اگر پس‌ از اصلاحی و عقب‌نشینی‌ها طبق ضوابط ساخت و ساز مساحت زمین کمتر از ۷۰ مترمربع شود، می‌توان با نظر شورای معماری منطقه و رعایت حقوق مجاورین مساحت ساخت و ساز را از ۶۰ درصد تا ۱۰۰ درصد کل زمین در نظر گرفت.
  • برای زمین‌ها با مساحت کمتر از ۱۲۰ مترمربع می‌توان با نظر شورای معماری منطقه و رعایت حقوق مجاورین از حداکثر ۸۰ درصد مساحت زمین برای ساخت و ساز استفاده کرد. البته به شرط آنکه حداقل ۲ متر عرض حیاط در آن ساختمان باقیمانده باشد.

ضوابط ساخت و ساز در رعایت تراکم ساختمان

تراکم ساختمان از مباحث کلیدی در تدوین ضوابط ساخت و ساز شهری است. این قوانین شامل تمام ساختمان‌های مسکونی، تجاری، خدماتی در ساختمان ویلایی و یا آپارتمانی می‌شود. طبق آیین نامه های ساخت و ساز شهری تراکم ساختمانی تنها در دو طبقه و به میزان ۱۲۰ درصد از مساحت زمین مجاز است. این مقدار تراکم ساختمان نیز در صورت مساحت مجاز زیربنا و رعایت پیشروی طول مجاز است. برای رعایت قوانین تراکم ساختمان تبصره‌های متعددی مطرح است که برخی از مهم‌ترین آنها به قرار زیر هستند.

  • اگر تراکم ساختمان بنایی موجود بیش ‌از حد تراکم مجاز باشد، باید جهت دریافت پروانه ساخت جدید اقدام کنید.
  • در نگاه کلی بر پروانه‌های ساخت برای احداث بناهای مسکونی صادر می‌شوند. اما هر نوع تغییر کاربری با اهداف تجاری و یا اداری باید مورد بررسی شورای معماری منطقه قرار بگیرد. زیرا در این ‌صورت ساختمان موجود به‌ عنوان حقوق مکتسبه تلقی می‌شود.
  • اگر ملک شرایط اصلاحی یا همان عقب‌نشینی را رعایت کرده باشد، مقدار ۱۸۰ درصد مساحت اصلاحی به میزان تراکم اولیه ۱۲۰ درصد مساحت زمین اضافه می‌شود.

نکات کلیدی در مقررات شهرداری برای تراکم ساختمان

  • حداکثر سطح ساخت کل مجاز در هر پلاک شهری از مجموع فضاهای مفید و غیرمفید ساختمان محاسبه می‌شود. فضاهای مفید همان مساحت واحدهای آپارتمانی است. اما فضاهای غیرمفید شامل فضاهای مشاع ساختمان می‌شود.
  • سطح اشغال هر ساختمان مجموع زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) آن ساختمان است.
  • مشاعات جزو بخش‌های لاینفک ساختمان است و باید در محاسبه تراکم ساختمان در نظر گرفته شوند. مشاعات شامل راه پله، آسانسور و... می‌باشند.
  • فضاهای غیرمفید در محاسبه تراکم‌های مجاز دیده می‌شوند.
  • تراکم ساختمان‌ها باید با حداکثر حجم ساخت و ساز تعریف‌ شده ساختمان برابر باشد. در غیر این صورت تخلف صورت ‌گرفته است.

قانون تراکم در ضوابط ساخت و ساز شهری از مهمترین و کلیدی‌ترین مباحث حقوقی هر فضای ساختمان‌سازی است. این قانون برای افزایش سطح رفاه و آسایش زندگی در مناطق شهری تدوین شده ‌است. اگر چه به ‌ظاهر در حق برخی از ساختمان‌ها اجحاف خواهد شد؛ اما در نگاه کلی رعایت قوانین تراکم شهری باعث ایجاد نظم بیشتر شهری است. رعایت قانون تراکم به مسئولان شهری این اجازه را می‌دهد که بتوانند در برنامه‌ریزی‌های شهری و در کل مدیریت فضاهای ساخت و ساز شهری منظم و ساختاریافته باشند.

نکته: طبق ضوابط ساخت و ساز شهری، محاسبه مساحت قابل ساخت در زمین‌های ۳۰۰ متر و کمتر از آن در کوچه‌های ۸ متری جزء تراکم متوسط قرار می‌گیرد. سطح اشغال در طبقه همکف این زمین‌ها حداکثر ۵۰ درصد است. این در حالی است که تراکم ساختمان آن را ۲۰۰ درصد و حداکثر تعداد طبقات مسکونی آن ۳ طبقه است. البته حداقل ۱۲ متر راه پله در این تبصره در نظر گرفته شده ‌است.

مقررات شهرداری

مقررات شهرداری؛ انسجام شهرها

ضوابط ساخت و ساز شهری برای نظم بخشیدن به فضاهای شهری تدوین شده‌اند. سازندگان علاقه دارند تا هر اندازه که می‌توانند به متراژ بنا بیافزایند. زیرا ارزش ملک آنها افزوده می‌شود. اما باید محدودیت‌ها و قوانینی در چگونگی ساخت و ساز اعمال شود. در غیر این صورت ساختمان‌ها تمام فضای زمین‌ها را اشغال می‌کنند، حیاط‌ها کوچک می‌شوند و حریم خصوصی فضاهای ساختمانی رعایت نمی‌شود. بحث نورگیری فضاهای ساختمانی نیز با چالش مواجه می‌شود. آیین نامه های ساخت و ساز شهری اگر چه برای محدود کردن ساختمان‌ها تدوین شده‌اند؛ اما در قدم بالاتر به خلق فضای شهری منظم و پویا با ساختمان‌های مفید و تراکم مناسب می‌انجامد.

سوالات متداول